Incidência de IBS e CBS em condomínios (LC 214/25 e Dec. 12.955/26)
A transição para a CBS e o IBS exige atenção ao novo conceito de fornecedor e às regras de não cumulatividade
Este guia técnico, elaborado sob a ótica da consultoria tributária especializada, detalha as profundas alterações introduzidas pelo Decreto nº 12.955/26 e pela Lei Complementar nº 214/25 na gestão fiscal de condomínios edilícios. A transição para a CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) exige atenção rigorosa ao novo conceito de “fornecedor” e às armadilhas regulatórias do regime de não cumulatividade.
1. Fundamentos Legais e Enquadramento do Condomínio
Embora desprovidos de personalidade jurídica, os condomínios edilícios são expressamente equiparados a fornecedores para fins tributários quando realizam operações onerosas. O sistema baseia-se no princípio do destino e na onerosidade da operação, independentemente da obtenção de lucro (Art. 4º, § 3º, III).
Quadro Resumo de Enquadramento
| Artigo de Referência | Conceito | Implicação Prática para Condomínios |
| Art. 2º, § 2º, IV | Entidade sem personalidade jurídica | Equipara-se a fornecedor sempre que realizar fornecimento de bens ou serviços. |
| Art. 25, I | Não Contribuinte (Regra) | Natureza padrão de não incidência sobre a atividade fim (gestão de despesas comuns). |
| Art. 4º, § 2º | Operação Onerosa | Define que locações, cessões e vendas atraem tributação caso o condomínio saia da regra geral. |
2. Regra Geral: O Condomínio como Não Contribuinte
O Art. 25, inciso I, estabelece que o condomínio edilício não é contribuinte da CBS/IBS por padrão. Entretanto, esta condição de “não contribuinte” é frágil e pode ser rompida automaticamente em situações específicas:
- Importação de Bens e Serviços (Art. 19, III): O condomínio torna-se contribuinte obrigatório ao importar.
- Exemplo Prático: Licenciamento de softwares de gestão estrangeiros ou aquisição direta de equipamentos de segurança (Câmeras/Sensores) de fornecedores externos.
- Aquisições em Leilão ou Licitação (Art. 19, II): A compra de bens apreendidos, abandonados ou em leilão judicial atrai a responsabilidade tributária.
- Atividade Econômica Habitual: Se a prestação de serviços a terceiros for profissional e em volume que caracterize atividade econômica, a imunidade do Art. 25 é afastada.
3. Opção pelo Regime Regular de Tributação
O condomínio pode, facultativamente, optar pelo regime regular de tributação (Art. 25, § 1º). Esta decisão é estratégica: permite a apropriação de créditos sobre aquisições, mas obriga a tributação de todas as receitas, inclusive cotas condominiais.
Passo a Passo do Fluxo de Opção:
- Registro Cadastral: Solicitação no cadastro de identificação única da administração tributária.
- Manifestação de Vontade: Formalização da opção no ato do registro ou via sistema para entidades já existentes.
- Início da Vigência: Os efeitos tributários retroagem à data da opção (Art. 25, § 2º, I).
- Trava de Permanência: O condomínio fica vinculado ao regime por um período mínimo de 12 meses.
- Regra de Saída: A renúncia à opção só terá eficácia a partir de 1º de janeiro do ano-calendário seguinte.
4. Tributação de Cotas Condominiais e Receitas
A complexidade reside no monitoramento das receitas. A tributação mudará drasticamente dependendo da proporção entre taxas condominiais e receitas acessórias.
Comparativo: Regime Regular vs. Não Optante
| Critério | Condomínio Optante (Regime Regular) | Condomínio Não Optante |
| Incidência sobre Cotas | Sim. Incide sobre todas as taxas, multas e encargos (Art. 25, § 4º, I). | Não. Desde que as taxas representem ≥ 80% da receita total. |
| Status de Contribuinte | Contribuinte pleno em todas as operações. | Torna-se contribuinte (Art. 19, caput, I) se a receita de taxas for < 80%. |
| Base de Cálculo | Valor integral cobrado de condôminos e terceiros (Art. 13). | Valor das operações tributadas com terceiros (Art. 25, § 4º, II, ‘a’). |
Condomínios com receitas de locação elevadas (antenas, lojas, eventos) devem monitorar mensalmente a razão entre cota condominial e receita total. Se a arrecadação de taxas cair para 79%, o condomínio é “forçado” ao status de fornecedor (Art. 25, § 4º, II, ‘a’), devendo tributar suas operações com terceiros e enfrentar uma carga administrativa desproporcional para apropriação de créditos parciais.
5. Direito a Crédito e Proporcionalidade
A apropriação de créditos no novo sistema é rigorosa. O Art. 47 impõe que o crédito só existe quando o débito do fornecedor for extinto (pago, compensado ou via split payment). Se o fornecedor não quitar o tributo, o condomínio não pode tomar o crédito, exigindo uma verificação de conformidade constante dos prestadores de serviço.
- Optantes: Crédito integral sobre aquisições, exceto uso/consumo pessoal.
- Não Optantes (em regime de incidência parcial): Devem aplicar a regra da proporcionalidade.
Fórmula de Apropriação Proporcional (Art. 25, § 4º, II, ‘b’):
Credito Apropriavel=(Receita Total do CondomınioReceita das Operacões Tributadas)×Total de Creditos
6. Receitas Acessórias e Locação de Espaços
Qualquer operação onerosa com terceiros é fato gerador. O local da operação (Art. 12) define para onde o tributo será destinado.
H3: Aluguel de Topo para Antenas (Telecomunicações)
Classifica-se como locação/cessão de bem imóvel. O local da operação é o endereço do condomínio (Art. 12, II).
H3: Publicidade em Áreas Comuns e Elevadores
A cessão de espaço para publicidade (Art. 12, § 10) segue a regra do domicílio do adquirente (anunciante).
H3: Locação de Salões e Áreas Gourmet
Operação onerosa que compõe a receita bruta para fins de verificação do limite de 80%. Para optantes, o valor é integralmente tributado.
7. Plataformas Digitais e Split Payment
O uso de aplicativos para reserva de áreas ou gestão de pagamentos ativa a responsabilidade das plataformas (Art. 20) e o mecanismo de Split Payment.
Fluxo de Liquidação Financeira: Adquirente (Condômino/Terceiro) pago à Plataforma –> Plataforma Digital (Responsável Solidária Art. 20) –> Segregação (Split) do Imposto pela Instituição Financeira –> Repasse do Valor Líquido ao Condomínio.
- Aviso de Risco: Se o condomínio ou a plataforma não fornecerem os dados exatos da CBS via documento fiscal, o sistema adotará o Procedimento Simplificado (Art. 30). Isso significa a retenção de um percentual padrão preestabelecido pela RFB, que pode ser superior à alíquota real, gerando um saldo a recuperar que demora a ser processado (Art. 30, § 5º).
8. Disposições sobre Energia Elétrica
A Reforma Tributária trouxe uma restrição financeira severa para condomínios com sistemas de energia sustentável.
- Fim da Exclusão de Base para Geração Compartilhada: O Art. 15, § 2º, II veda expressamente que condomínios edilícios excluam da base de cálculo o valor da energia injetada na rede.
- Impacto Financeiro: Enquanto consumidores individuais podem reduzir sua base de cálculo pela energia gerada, os condomínios pagarão a CBS/IBS sobre o valor bruto da energia fornecida pela distribuidora, sem o abatimento da energia injetada (micro/minigeração distribuída).
9. Obrigações Acessórias e Apuração Assistida
A apuração será centralizada na matriz (Art. 42) e baseada no modelo assistido pelo fisco.
| Obrigação | Prazo de Entrega | Referência Legal |
| Ajustes na Apuração Assistida | Até o dia 15 do mês seguinte | Art. 46, II |
| Fechamento da Apuração | Último dia útil do mês seguinte | Art. 44, § 6º |
| Pagamento do Saldo Devedor | Último dia útil do mês seguinte | Art. 45 |
Nota Final: A confirmação da apuração assistida, ou a falta de manifestação no prazo, constitui confissão de dívida e título executivo para o fisco (Art. 46, § 7º).